Du verkaufst oder kaufst ein Haus und fragst dich, was mit der Gebäudeversicherung passiert? Die Antwort steht im Gesetz: Bei einem Eigentümerwechsel geht die bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über. Der neue Eigentümer wird Versicherungsnehmer, sobald er im Grundbuch steht. Versicherungsexperte Dennis Becker erklärt dir den Übergang, das Sonderkündigungsrecht des Käufers, die Mitteilungspflicht und die Frage, wer die Beiträge zahlt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Gebäudeversicherung geht beim Eigentümerwechsel automatisch auf den Käufer über (§ 95 VVG).
- Maßgeblich ist der Grundbucheintrag, ab diesem Tag ist der neue Eigentümer Versicherungsnehmer.
- Der Käufer hat ein Sonderkündigungsrecht und kann den Vertrag innerhalb eines Monats kündigen (§ 96 VVG).
- Verkäufer oder Käufer müssen den Versicherer über den Eigentümerwechsel informieren (§ 97 VVG).
- Bis zum Grundbucheintrag zahlt der Verkäufer die Beiträge, danach der Käufer.
Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Hausverkauf?
Beim Hauskauf läuft die Wohngebäudeversicherung nicht aus, sie geht auf den Käufer über. Das regelt § 95 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG). Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Vertrag ein und wird automatisch Versicherungsnehmer.
Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch. Erst wenn der Käufer dort als neuer Eigentümer steht, geht die Versicherung über. Der notarielle Kaufvertrag allein reicht dafür nicht. Mit dem Eigentum wird also der gesamte Versicherungsvertrag auf den Käufer übertragen, samt aller Rechte und Pflichten. Dieser automatische Übergang sorgt dafür, dass das Haus zu keinem Zeitpunkt ohne Versicherungsschutz dasteht, ein wichtiger Punkt gerade für den Käufer.
Der Käufer kann kündigen: das Sonderkündigungsrecht
Der Käufer ist nicht verpflichtet, die übernommene Gebäudeversicherung weiterzuführen. Er hat nach § 96 VVG ein Sonderkündigungsrecht und kann den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Grundbucheintrag kündigen. Dabei darf er wählen: Er kann mit sofortiger Wirkung kündigen oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode.
So kann der neue Eigentümer prüfen, ob die bestehende Police zu ihm passt. Reicht der Versicherungsschutz nicht aus, fehlt zum Beispiel der Elementarschutz, kündigt er und schließt einen eigenen Vertrag ab. Auch der Versicherer selbst hat übrigens ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eigentümerwechsel erfahren hat.
Übernehmen oder wechseln? Das prüft der Käufer
Bevor du als Käufer die bestehende Gebäudeversicherung übernimmst, lohnt sich ein genauer Blick auf die Leistungen. Prüfe, gegen welche Schäden das Haus versichert ist. Eine gute Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser ab, im Idealfall ergänzt um den Elementarschutz gegen Überschwemmung und Starkregen.
Passt der Versicherungsschutz zu deiner Immobilie und stimmt der Beitrag, kannst du den Vertrag einfach weiterführen. Reichen die Leistungen nicht aus oder ist die Police zu teuer, nutzt du die Möglichkeit zum Wechsel. Mit dem Sonderkündigungsrecht beendest du den alten Versicherungsvertrag und schließt einen neuen ab, wie das genau abläuft, liest du im Ratgeber Gebäudeversicherung kündigen. So bekommst du den Schutz, der wirklich zu deinem Haus passt.
Mitteilungspflicht: den Versicherer informieren
Damit alles glattläuft, muss der Versicherer vom Eigentümerwechsel erfahren. Nach § 97 VVG können das entweder der Verkäufer oder der Käufer übernehmen. Ein formloses Schreiben genügt, es sollte aber die wichtigsten Angaben enthalten:
- die Versicherungsnummer der Gebäudeversicherung
- die Adresse des verkauften Gebäudes
- den Namen des bisherigen und des neuen Eigentümers
- das Datum des Eigentumsübergangs laut Grundbuch
Die Meldung sollte unverzüglich erfolgen. Nur so weiß der Versicherer, wer der neue Versicherungsnehmer ist, und kann die Beiträge korrekt zuordnen.
Wer zahlt die Beiträge bis zum Grundbucheintrag?
Die Beitragszahlung richtet sich nach dem Eigentum. Bis zur Umschreibung im Grundbuch bleibt der Verkäufer Versicherungsnehmer und zahlt die Beiträge. Ab dem Tag des Grundbucheintrags ist der Käufer für die Gebäudeversicherung verantwortlich. Wer in der Übergangszeit genau zahlt, klärt der Ratgeber Wer zahlt die Gebäudeversicherung bis zum Grundbucheintrag.
Für die laufende Versicherungsperiode haften beide gemeinsam, der Versicherer kann den Beitrag also von beiden verlangen. In der Praxis regeln Verkäufer und Käufer den genauen Anteil am Jahresbeitrag deshalb oft direkt im Kaufvertrag beim Notar. Kündigt der Käufer den Vertrag, erstattet der Versicherer einen bereits gezahlten Beitrag anteilig zurück.
Gut zu wissen: Die Versicherung läuft während des Eigentümerwechsels ohne Unterbrechung weiter. Der Schutz für die Immobilie endet nicht mit dem Verkauf, sondern besteht für den neuen Eigentümer lückenlos fort. Erst wenn der Käufer die Versicherung aktiv kündigt, endet der bisherige Vertrag und der Käufer kann eine neue Versicherung für seine Immobilie abschließen.
Pflichten von Verkäufer und Käufer im Überblick
| Verkäufer | Käufer |
|---|---|
| Versicherer über den Verkauf informieren | Übergang prüfen und Police bewerten |
| Versicherungsunterlagen übergeben | Bei Bedarf Sonderkündigungsrecht nutzen |
| Beiträge bis zum Grundbucheintrag zahlen | Beiträge ab Grundbucheintrag übernehmen |
Checkliste für den Eigentümerwechsel
Mit diesen Schritten gelingt der Übergang ohne Lücke im Schutz:
- Verkäufer und Käufer klären, wer den Versicherer informiert.
- Den Eigentümerwechsel mit allen Angaben schriftlich melden.
- Der Käufer prüft den bestehenden Versicherungsschutz auf Lücken.
- Bei Bedarf nutzt der Käufer das Sonderkündigungsrecht und vergleicht neue Tarife.
- Den Beitragsanteil im Kaufvertrag oder direkt untereinander festhalten.
Tipp von Dennis BeckerAls Käufer solltest du die übernommene Police genau prüfen, statt sie blind weiterzuführen. Oft fehlt der Elementarschutz oder der Beitrag ist zu hoch. Vergleiche deshalb innerhalb deiner Monatsfrist die Angebote im Gebäudeversicherung Vergleich und entscheide dann in Ruhe.
Häufige Fragen
Geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über?
Ja. Die bestehende Wohngebäudeversicherung geht nach § 95 VVG automatisch auf den Käufer über, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.
Kann der Käufer die Gebäudeversicherung kündigen?
Ja. Der Käufer hat ein Sonderkündigungsrecht und kann den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Grundbucheintrag kündigen, sofort oder zum Ende der Versicherungsperiode.
Wer zahlt die Gebäudeversicherung bis zum Grundbucheintrag?
Bis zum Grundbucheintrag zahlt der Verkäufer, danach der Käufer. Den genauen Anteil regeln beide oft im Kaufvertrag.
Muss ich den Versicherer über den Eigentümerwechsel informieren?
Ja. Verkäufer oder Käufer müssen den Versicherer nach § 97 VVG über den Eigentümerwechsel informieren, ein formloses Schreiben genügt.
Bekomme ich als Verkäufer Beiträge zurück?
Wird der Vertrag nach dem Verkauf gekündigt, erstattet der Versicherer einen im Voraus gezahlten Beitrag anteilig. Den Ausgleich klären Verkäufer und Käufer meist untereinander.
Fazit
Bei einem Eigentümerwechsel geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über, maßgeblich ist der Grundbucheintrag. Der neue Eigentümer kann die Police übernehmen oder innerhalb eines Monats per Sonderkündigungsrecht kündigen. Verkäufer und Käufer sollten den Versicherer früh informieren und den Beitragsanteil klar regeln. Diese Regeln aus dem Versicherungsvertragsgesetz gelten auch 2026 unverändert. So bleibt das Haus durchgehend geschützt, und beide Seiten sind auf der sicheren Seite.