Als Vermieter zahlst du die Wohngebäudeversicherung für deine Immobilie, doch tragen musst du die Kosten nicht allein. Die Beiträge zur Gebäudeversicherung gehören zu den Nebenkosten und lassen sich auf den Mieter umlegen. Versicherungsexperte Dennis Becker erklärt, unter welchen Voraussetzungen das erlaubt ist, welche Versicherungen umlagefähig sind, nach welchem Verteilerschlüssel du rechnest und wie hoch der Anteil ausfällt, den ein Mieter am Ende zahlt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Gebäudeversicherung ist nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig, du darfst die Kosten also auf den Mieter umlegen.
- Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
- Umgelegt wird in der Regel anteilig nach Wohnfläche (§ 556a BGB).
- Mieter haben das Recht auf Einsicht in den Vertrag und dürfen überhöhte Beiträge beanstanden (Wirtschaftlichkeitsgebot).
- Eine günstige Police senkt die Umlage für alle Bewohner, ein Vergleich lohnt sich daher doppelt.
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?
Ja. Die Wohngebäudeversicherung zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Geregelt ist das in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), der unter Nummer 13 ausdrücklich die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes nennt. Als Vermieter darfst du die Beiträge also über die Betriebskostenabrechnung an deine Mieter weitergeben.
Anders als bei vielen anderen Versicherungen profitiert der Mieter direkt von dieser Police: Sie sichert das Gebäude ab, in dem er wohnt. Der Schutz vor Schäden durch Feuer, Sturm und Wasser kommt allen Bewohnern zugute. Genau deshalb erlaubt der Gesetzgeber die Umlage der Versicherungskosten auf den Mieter.
Welche Versicherungen und Kosten sind umlagefähig?
Umlagefähig ist die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden. Dazu kommen die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Diese Aufzählung nennt § 2 BetrKV wörtlich, sie zeigt dir genau, welche Kosten der Wohngebäudeversicherung du weitergeben darfst.
Auch sinnvolle Zusatzbausteine sind umlagefähig, solange sie das Gebäude betreffen. Die folgende Tabelle stellt umlagefähige und nicht umlagefähige Posten gegenüber.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel | Verwaltungskosten und Instandhaltung |
| Sonstige Elementarschäden (z. B. Überschwemmung) | Rechtsschutzversicherung des Vermieters |
| Glasversicherung des Gebäudes | Reparaturen und Sanierung |
| Gebäudehaftpflicht (Öltank, Aufzug) | Hausratversicherung des Mieters |
Die Hausratversicherung schützt das Eigentum des Mieters und ist seine eigene Sache, sie gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung. Auch reine Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten an der Immobilie darfst du nicht über die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen.
Voraussetzung: Die Umlage muss im Mietvertrag stehen
Damit du die Versicherungskosten umlegen darfst, muss der Mietvertrag eine Vereinbarung zu den Betriebskosten enthalten. Steht dort, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung trägt, ist die Wohngebäudeversicherung automatisch mit erfasst. Ein Verweis auf die BetrKV reicht aus, du musst nicht jede einzelne Position auflisten.
Fehlt eine solche Regelung, bleiben die Kosten bei dir als Eigentümer. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag kannst du die Beiträge grundsätzlich nicht nachträglich auf den Mieter umlegen. Prüfe deinen Mietvertrag daher genau, bevor du die Gebäudeversicherung in die Nebenkostenabrechnung aufnimmst.
Verteilerschlüssel: Wie wird die Gebäudeversicherung umgelegt?
Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien verteilst du die Versicherungskosten anteilig. Der übliche Verteilerschlüssel ist die Wohnfläche: Jede Partei zahlt entsprechend der Größe ihrer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Hauses. So sieht es § 556a BGB als Standard vor, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Andere Verteilerschlüssel sind möglich, etwa nach Personenzahl oder nach Anzahl der Wohnungen. Wichtig ist nur, dass der gewählte Schlüssel im Mietvertrag steht und für die Bewohner nachvollziehbar bleibt. Vermietest du ein Einfamilienhaus an eine einzige Partei, trägt diese die komplette Prämie der Wohngebäudeversicherung.
Beispiel: So hoch ist der Anteil des Mieters
Angenommen, dein Mehrfamilienhaus hat 500 Quadratmeter Gesamtwohnfläche, und die Wohnung deines Mieters misst 100 Quadratmeter. Dann entfallen 20 Prozent der Kosten auf diesen Mieter.
Liegt der Jahresbeitrag der Gebäudeversicherung bei 600 Euro, zahlt der Mieter also 120 Euro pro Jahr, das sind 10 Euro im Monat. Je größer die Wohnung im Verhältnis zum Gesamthaus, desto höher der Anteil an den Versicherungskosten, den ein Bewohner über die Nebenkosten trägt.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Welche Rechte Mieter haben
Du kannst die Kosten der Versicherung nicht unbegrenzt umlegen. Es gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Prämie muss angemessen sein und dem marktüblichen Preis entsprechen. Schließt du eine unnötig teure Police ab, kann der Mieter den überhöhten Anteil beanstanden.
Mieter haben außerdem das Recht, Einsicht in den Versicherungsvertrag und die Belege zu nehmen, wenn du die Kosten umlegst. So können sie prüfen, ob die Prämie angemessen ist. Für dich als Vermieter bedeutet das: Ein regelmäßiger Vergleich der Wohngebäudeversicherung hält die Beiträge niedrig und die Umlage rechtssicher.
Was die Umlage für Mieter bedeutet
Für den Mieter ist die Gebäudeversicherung eine ganz normale Position in den Nebenkosten. Er muss keine eigene Wohngebäudeversicherung abschließen, denn das Haus versichert der Eigentümer. Tritt ein Schaden am Gebäude auf, reguliert die Versicherung diesen gegenüber dem Vermieter. Im Schadensfall hat der Mieter aus dieser Police also keinen eigenen Anspruch, für seine persönlichen Schäden braucht er eine eigene Hausratversicherung. Diese Kosten trägt grundsätzlich jeder Bewohner selbst.
Gebäudeversicherung als Vermieter von der Steuer absetzen
Die Umlage ist nicht der einzige Hebel: Als Vermieter kannst du die Gebäudeversicherung für ein vermietetes Haus zusätzlich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wie das in der Anlage V funktioniert, liest du im Ratgeber Gebäudeversicherung von der Steuer absetzen.
Grundsteuer und Gebäudeversicherung gemeinsam umlegen
Viele Vermieter fragen sich, ob sie Grundsteuer und Gebäudeversicherung zusammen auf den Mieter umlegen dürfen. Die Antwort ist ja: Beide Posten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die Grundsteuer steht in § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung, die Versicherung in Nummer 13. Du kannst beide Kosten gemeinsam in die jährliche Nebenkostenabrechnung aufnehmen.
Fristen für die Nebenkostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung musst du dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Absatz 3 BGB). Versäumst du diese Frist, kannst du eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Der Mieter wiederum hat ebenfalls zwölf Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben.
Tipp von Dennis BeckerDie Umlage der Gebäudeversicherung auf den Mieter ist Routine, der größte Hebel liegt aber beim Beitrag selbst. Eine günstigere Police senkt die Nebenkosten für jeden Bewohner und macht deine Abrechnung sofort attraktiver. Wer vermietet, sollte den Beitrag deshalb regelmäßig im Gebäudeversicherung Vergleich prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?
Ja, die Gebäudeversicherung ist nach § 2 BetrKV umlagefähig. Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?
Ja. Die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung.
Wieviel Gebäudeversicherung muss ein Mieter zahlen?
Der Mieter zahlt anteilig nach Verteilerschlüssel. Bei 100 von 500 Quadratmetern Wohnfläche sind das 20 Prozent der Prämie, bei 600 Euro Jahresbeitrag also 120 Euro.
Welcher Verteilerschlüssel gilt für die Gebäudeversicherung?
In der Regel die Wohnfläche nach § 556a BGB. Im Mietvertrag können auch andere Schlüssel wie die Personenzahl vereinbart werden.
Dürfen Grundsteuer und Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden?
Ja, beide gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten und können gemeinsam in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Fazit
Die Gebäudeversicherung darfst du als Vermieter über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine Betriebskostenregelung enthält. Umgelegt wird die Prämie anteilig nach Wohnfläche, das Wirtschaftlichkeitsgebot setzt dabei die Grenze. Achte auf eine korrekte und fristgerechte Abrechnung und halte den Versicherungsvertrag für die Mieter bereit. Und weil eine günstige Police die Umlage für alle Bewohner senkt, lohnt sich für Vermieter ein regelmäßiger Blick auf den Beitrag.
Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall ist ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.