Beim Hauskauf stellt sich schnell die Frage, wer die Gebäudeversicherung bezahlt, solange der Käufer noch nicht im Grundbuch steht. Die Antwort ist eindeutig: Bis zum Grundbucheintrag zahlt der Verkäufer, danach der Käufer. Knifflig wird es zwischen Übergabe und Eintrag, denn hier kann eine gefährliche Versicherungslücke entstehen. Versicherungsexperte Dennis Becker erklärt dir, wer wann zahlt, wie ihr den Beitrag aufteilt und wie du dich als Käufer absicherst.
Das Wichtigste in Kürze
- Bis zum Grundbucheintrag bleibt der Verkäufer Versicherungsnehmer und zahlt die Wohngebäudeversicherung.
- Ab dem Tag des Grundbucheintrags wird der Käufer Versicherungsnehmer und übernimmt die Beiträge.
- Für die laufende Versicherungsperiode haften beide gemeinsam (§ 95 Abs. 1 S. 3 VVG).
- Den genauen Beitragsanteil regeln Verkäufer und Käufer am besten im Kaufvertrag.
- Zwischen Besitzübergang und Grundbucheintrag kann eine Versicherungslücke entstehen.
Die klare Antwort: bis zum Grundbucheintrag zahlt der Verkäufer
Solange der Verkäufer im Grundbuch steht, ist er der Eigentümer der Immobilie und damit auch Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung. Er schuldet dem Versicherer den Beitrag bis zu dem Tag, an dem der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird. Die bestehende Wohngebäudeversicherung läuft in dieser Zeit ganz normal weiter.
Erst mit dem Grundbucheintrag geht die Versicherung nach dem Versicherungsvertragsgesetz automatisch auf den Käufer über. Ab diesem Tag ist der neue Eigentümer Versicherungsnehmer und für die Beiträge verantwortlich. Den gesamten Ablauf des Übergangs erklären wir dir im Ratgeber zur Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel.
Ab wann zahlt der Käufer?
Der Käufer zahlt die Wohngebäudeversicherung ab dem Tag des Grundbucheintrags. Ab diesem Zeitpunkt schickt der Versicherer die Beitragsrechnungen an den neuen Eigentümer. Will der Käufer die übernommene Versicherung nicht behalten, hat er die Möglichkeit zur Kündigung: Mit dem Sonderkündigungsrecht beendet er den Vertrag innerhalb eines Monats und schließt eine eigene Wohngebäudeversicherung ab. Diese Kündigung ist an keine weitere Frist gebunden.
Wichtig: Der Grundbucheintrag ist der entscheidende Stichtag, nicht der notarielle Kaufvertrag. Zwischen Vertragsabschluss und Eintrag können mehrere Monate liegen, in denen weiterhin der Verkäufer Versicherungsnehmer bleibt.
Besitzübergang und Grundbucheintrag: der wichtige Unterschied
In der Praxis übergibt der Verkäufer das Haus oft lange vor dem Grundbucheintrag. Mit der Übergabe gehen Besitz, Nutzen, Lasten und die Gefahr auf den Käufer über (§ 446 BGB). Ab diesem Tag trägt der Käufer das wirtschaftliche Risiko für die Immobilie, obwohl er noch nicht im Grundbuch steht.
Versicherungsrechtlich zählt aber weiterhin das Grundbuch: Versicherungsnehmer bleibt der Verkäufer, bis der Käufer eingetragen ist. Genau dieser Unterschied zwischen Besitzübergang und Grundbucheintrag sorgt für die häufigsten Missverständnisse beim Thema Gebäudeversicherung.
Gemeinsame Haftung für die Prämie
Für die laufende Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam. Das regelt § 95 Abs. 1 S. 3 VVG mit einer gesamtschuldnerischen Haftung. Der Versicherer darf den offenen Beitrag also von beiden verlangen, vom Verkäufer wie vom neuen Eigentümer.
Für dich bedeutet das: Bleibt ein Beitrag offen, kann der Versicherer sich aussuchen, bei wem er das Geld eintreibt. Umso wichtiger ist eine klare Absprache, wer welchen Anteil trägt.
Den Beitrag richtig aufteilen
Damit es später keinen Streit gibt, sollten Verkäufer und Käufer die Aufteilung der Kosten früh regeln. Am besten haltet ihr direkt im Kaufvertrag beim Notar fest, wer den Beitrag zur Gebäudeversicherung bis zum Eigentümerwechsel übernimmt.
Üblich ist eine anteilige Abrechnung: Der Verkäufer zahlt den Beitrag bis zum Stichtag, der Käufer übernimmt den Rest des Versicherungsjahres. Bei einem Jahresbeitrag von 400 Euro und einem Eigentümerwechsel zur Jahresmitte sind das für jede Seite rund 200 Euro. Hat der Verkäufer den Jahresbeitrag bereits im Voraus gezahlt, erstattet ihm der Käufer seinen Anteil. Kündigt der Käufer die Police, zahlt der Versicherer einen zu viel gezahlten Beitrag anteilig zurück.
Wer den Versicherer informieren muss
Damit die Beiträge korrekt zugeordnet werden, muss der Versicherer vom Hausverkauf erfahren. Sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber sind berechtigt, den Eigentümerwechsel zu melden, ein formloses Schreiben genügt. Erst dann weiß der Versicherer, wer der neue Versicherungsnehmer ist, und kann die Beiträge richtig berechnen.
Welche weiteren Pflichten Verkäufer und Käufer beim Übergang der Wohngebäudeversicherung haben und wie der neue Eigentümer sein Sonderkündigungsrecht nutzt, liest du im Ratgeber zur Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel.
Achtung: So vermeidest du eine Versicherungslücke
Die Stiftung Warentest warnt vor einer gefährlichen Lücke beim Immobilienkauf. Der Käufer trägt ab dem Besitzübergang die Gefahr für das Haus, ist aber erst ab dem Grundbucheintrag automatisch über die Police abgesichert. Kündigt der Verkäufer in der Zwischenzeit die Versicherung oder zahlt er den Beitrag nicht, steht die Immobilie womöglich ohne Schutz da. Schäden durch Feuer oder Sturm müsstest du dann selbst tragen, obwohl das Haus noch gar nicht auf dich eingetragen ist.
So schützt du dich als Käufer:
- Lass dir vor der Übergabe bestätigen, dass die Gebäudeversicherung besteht und bezahlt ist.
- Vereinbare mit dem Verkäufer, dass er die Police bis zum Grundbucheintrag nicht kündigt.
- Prüfe direkt nach der Übergabe, ob der Versicherungsschutz zu deiner Immobilie passt.
Tipp von Dennis BeckerLass dir beim Hauskauf die Gebäudeversicherung des Verkäufers schriftlich bestätigen, bevor du einziehst. So vermeidest du eine Lücke im Schutz. Passt die übernommene Police nicht, vergleichst du innerhalb deiner Monatsfrist die Tarife im Gebäudeversicherung Vergleich und wechselst in Ruhe.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Gebäudeversicherung bis zum Grundbucheintrag?
Der Verkäufer. Er bleibt bis zum Grundbucheintrag Eigentümer und Versicherungsnehmer und zahlt den Beitrag. Erst danach übernimmt der Käufer.
Ab wann zahlt der Käufer die Gebäudeversicherung?
Ab dem Tag des Grundbucheintrags. Dann wird der Käufer automatisch Versicherungsnehmer und für die Beiträge verantwortlich.
Haften Käufer und Verkäufer gemeinsam für die Prämie?
Ja. Für die laufende Versicherungsperiode haften beide gesamtschuldnerisch (§ 95 Abs. 1 S. 3 VVG), der Versicherer kann den Beitrag von beiden verlangen.
Wie wird der Beitrag zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt?
In der Regel anteilig nach dem Stichtag des Eigentümerwechsels. Die genaue Aufteilung regeln beide am besten im Kaufvertrag.
Kann beim Hauskauf eine Versicherungslücke entstehen?
Ja, zwischen Besitzübergang und Grundbucheintrag. Lass dir deshalb die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers bestätigen und vereinbare, dass er sie bis zum Eintrag behält.
Fazit
Bis zum Grundbucheintrag zahlt der Verkäufer die Gebäudeversicherung, danach der Käufer. Für die laufende Periode haften beide gemeinsam, deshalb solltet ihr den Beitragsanteil im Kaufvertrag klar regeln. Achte als Käufer besonders auf die Phase zwischen Besitzübergang und Eintrag, denn hier droht eine Versicherungslücke. Diese Regeln aus dem Versicherungsvertragsgesetz gelten auch 2026 unverändert. Mit einer schriftlichen Bestätigung und einer klaren Absprache bleibt dein neues Haus lückenlos geschützt.